Sau thời “nhảy múa”, thị trường đất nền ở nhiều tỉnh lộ dấu hiệu “xì hơi”, nhiều nhà đầu tư đang vung tiền gom đất “ngộp” với tầm nhìn trung và dài hạn. Tuy nhiên, cũng có không ít nhà đầu tư tiềm lực vẫn đang “ôm tiền” chờ giá giảm thêm.
Giữa tháng 1/2023, anh Trần Xuân Tiến (Hà Nội), một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, “xuống tiền” mua một khu đất nông nghiệp tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng.
“Sóng ngầm” bắt đáy đất tỉnh
Anh Tiến cho hay, kể từ tháng 8 đến nay, dù thị trường trầm lắng, anh vẫn đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Nam Định, Bắc Ninh, Ninh Bình… để xem đất. Ưu tiên của anh hiện tại là những lô đất có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư.
“Nhà đầu tư mới thường thích lao vào sốt đất, nhiều người “ăn đậm” nhưng cũng không ít người khốn đốn vì gãy đòn bẩy tài chính. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực, giàu kinh nghiệm thường chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động, vì thế đây là thời điểm thích hợp để họ xuống tiền”, anh Tiến nói.
Cũng nằm trong nhóm săn hàng ngộp, anh Hoàng Minh Vũ, một tay buôn đất gần 10 năm, cho biết thời gian qua, anh và cộng sự tích cực tìm kiếm “mối ngon” ở Hưng Yên, khu vực có đất nền gần các khu đô thị lớn, tuyến đường quy hoạch sau sốt giá giờ đang ghi nhận đà giảm 20 – 40%.
Điển hình, theo anh Vũ, giá đất nền trên địa bàn huyện Văn Giang đang giảm mạnh. Một lô đất 145 m2 tại xã Phụng Công tiếp giáp một khu đô thị lớn, tiện ích hạ tầng, giao thông thuận lợi được rao bán với giá 3,6 tỷ đồng, thấp hơn đợt đầu năm khoảng 1,3 tỷ đồng.
Giá đất tại một số khu vực từng “ăn theo” đường vành đai 4 vùng Thủ đô ở Văn Giang cũng đang hạ nhiệt nhanh. Đơn cử, tại xã Liên Nghĩa, giá bán đất nền đang ở vùng giá 20 – 24 triệu đồng/m2, thấp hơn thời sốt giá khoảng 6 – 7 triệu đồng/m2.
“Chúng tôi vừa chốt một lô đất 120 m2 tại xã Nghĩa Trụ, huyện Văn Giang có vị trí gần khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 với giá chưa đầy 2 tỷ đồng. Lô này trước đó được rao với mức giá 3,5 tỷ đồng, nay muốn bán nhanh, nên chủ lô đất buộc phải hạ giá”, anh Vũ tiết lộ.
Có thể thấy, đang có một làn sóng bắt đáy đất nền bị ngộp, đặc biệt là ở các tỉnh “vùng ven”. Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ra là “giá đang giảm nhưng đã chạm đáy hay chưa?”.
Chưa thể có câu trả lời chính xác nhưng báo cáo thị trường tháng 1/2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra phân khúc đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021, khi chưa xảy ra sốt đất.
Giá còn có thể giảm thêm?
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho hay, trong quý I/2023, thị trường sẽ ít biến động và khó có lượng giao dịch như cùng kỳ năm 2022. Khách đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ “bắt đáy”, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời.
“Không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản”, vị đại diện VARS chia sẻ và nhấn mạnh việc cắt lỗ thời gian vừa rồi chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực.
Các chuyên gia của VARS cho rằng sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên… “gom hàng”.
Tuy nhiên, để trả lời được câu hỏi giá có thể giảm thêm và có nên bắt đáy thời điểm này hay không? Khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.
Trong khi đó, ở góc nhìn của nhà đầu tư, trong một bài viết gần đây của Vnbusiness có dẫn lời ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome nhận định đất nền ở tỉnh có thể giảm nhưng chỉ là cục bộ, còn mặt bằng giá đã lên rồi thì khó xuống.
Thực tế cho thấy làn sóng “tháo chạy” khỏi thị trường nhà đất tỉnh hiện chỉ xảy ra cục bộ, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư đuối tài chính, sử dụng đòn bẩy vay vốn quá nhiều. Còn với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn, đây vẫn là mảnh đất màu mỡ.
Đơn cử, biên lợi nhuận của đất nông nghiệp có thể đạt bình quân 15-25%/ năm. Nếu đầu tư vào các mảnh đất có vị trí đẹp, đủ pháp lý, có thể chuyển đổi lên thổ cư, hoặc địa phương có thông tin quy hoạch tích cực, biên lợi nhuận có thể đạt 25-40%/năm.
Tuy nhiên, phải thừa nhận bên cạnh những yếu tố tích cực, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ.
Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất nông nghiệp bị “ngộp”, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn nhưng lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: “Nhất cận thị, nhị cận giang”.
Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội thì có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…
Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.