Được “thổi” giá bằng lời tự quảng cáo “kênh đầu tư siêu lợi nhuận”, dự án STC Long Thành chưa hề được nghiệm thu, cấp phép xây dựng.
Dù khu đất hơn 20ha trong tình trạng đào xới hàng ngày nhưng chủ đầu tư STC Long Thành vẫn rao bán rầm rộ.
Hạ tầng vẫn nham nhở, dự án bán gần hết?!
STC Long Thành là tên thương mại của dự án phát triển đô thị có diện tích 23,4 ha tại hai xã Bình Sơn và Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai do Golden Land làm chủ đầu tư.
Nằm sát mặt đường Tỉnh lộ 769, gần khu tái định cư Bình Sơn – Lộc An của sân bay Long Thành nên việc mua bán tại dự án này diễn ra khá rầm rộ. Nhiều nhân viên môi giới đứng trước đường để chào đón khách ghé thăm dự án.
Tuy vậy, theo phản ánh của nhiều khách hàng đã đặt cọc, dự án này cho đến nay vẫn chưa rõ tính pháp lý.
Chị P., một khách hàng đã mua đất nền nhà phố của STC Long Thành từ đầu năm 2022 cho biết: “Tôi nghe lời môi giới hứa hẹn là sẽ được công chứng sổ vào cuối năm 2022 nên đặt mua.
Lúc đầu, họ trưng ra quyết định trúng thầu khu đất của UBND tỉnh Đồng Nai nên tôi tin. Đến bây giờ, ngay cả hạ tầng đường sá vẫn chưa có gì”.
Theo quảng cáo của môi giới sàn Alpha ngồi trên lề đường Tỉnh lộ 769, PV Báo Giao thông được dẫn vào khu trưng bày mô hình dự án.
Xung quanh khu vực, nhiều xe cơ giới vẫn đang múc, đào đất để lắp cống thoát nước. Đường nội bộ trong khu vực dự án vẫn chưa hoàn thiện. Nhiều ụ đất đỏ sau khi múc lên được gom đổ thành ụ lớn khiến cả khu vực nham nhở.
“Em còn vị trí LKV-45.1 diện tích 111,51m2 giá 34.200.000/m2, tổng giá là hơn 3,8 tỷ đồng. Chỉ còn vài lô thôi anh tranh thủ mua kẻo hết”, môi giới nói.
Thấy chúng tôi hỏi liên tục về thời gian xây dựng, môi giới thú thật: “Hiện pháp lý chưa có. Giờ anh đặt cọc và thanh toán theo các đợt thì khoảng 12 tháng sau sẽ ra sổ, sau đó mới có giấy phép xây dựng”.
Hợp đồng “kẹp” phụ lục
Theo môi giới của STC Long Thành, bên bán dự án giao dịch bằng cách làm hợp đồng nguyên tắc “về đầu tư sản phẩm đầu tư”. Đơn vị bán chính là Công ty CP đầu tư bất động sản STC Golden Land, trụ sở tại Hà Nội. Đại diện công ty là ông Nguyễn Thanh Thanh, chức vụ Chủ tịch HĐQT.
Sau hợp đồng, STC lại tiếp tục “kẹp” thêm phần phụ lục “Tiền đặt cọc và tiến độ giải ngân giá trị đất của sản phẩm đầu tư”. Tại phụ lục này, lại tiếp tục chia ra 2 phần bao gồm: tiến độ giải ngân giá trị đất và tiến độ giải ngân xây dựng nhà.
Khi được hỏi “Trong trường hợp phản hồi về dự án không lẽ phải ra tận Hà Nội?”, môi giới nói: “Bên em có văn phòng đại diện tại TP.HCM, khách hàng chỉ cần liên hệ chị Nguyễn Thị Hồng Xuân ở khu đô thị Sala, TP. Thủ Đức”.
Tại mục 6.6 điều 6 của hợp đồng mà môi giới STC đưa ra, có đoạn: “Diện tích thực tế của sản phẩm đầu tư có thể thay đổi so với diện tích dự kiến quy định tại phụ lục 1 của hợp đồng này, tuy nhiên giá trị thay đổi không được vượt quá biên độ cộng hoặc trừ 5% và giá trị của hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán sẽ được điều chỉnh theo diện tích thực tế”.
Khi xem đến đoạn này, một khách hàng đứng bên cạnh PV bật cười nói: “Vậy là đất sau này tự nhiên nở ra hoặc tóp vào rồi em nhỉ?!”.
Núp bóng hợp đồng đầu tư bán “lúa non”
Cuối tháng 3, PV tiếp tục ghi nhận thực tế tại dự án STC Long Thành. Bên ngoài khu đất, chủ đầu tư rào kín và in nhiều hình ảnh nhà phố, shop – house, biệt thự đẹp lung linh.
Một môi giới tiếp chúng tôi nói: “Gần hết hàng rồi anh, chỉ còn “STC Master” thôi. Diện tích rộng, bề ngang lớn nên ở hay đầu tư đều lời lắm”.
Theo đó, môi giới này giới thiệu một cặp sản phẩm gồm lô đất 30.10 diện tích 120 m2 giá 3,7 tỷ đồng; lô đất 30.11 diện tích 152 m2 giá 5,8 tỷ đồng.
Tuy nhiên khi chúng tôi hỏi kỹ chủ đầu tư dự án này là ai, ở đâu, nhân viên ậm ờ và cho biết “nghe đâu ở ngoài Bắc, có làm một số dự án bất động sản và cả tham gia vào lĩnh vực giao thông”.
Theo tìm hiểu, Công ty CP đầu tư bất động sản STC Golden Land được thành lập vào 2019 với vốn điều lệ 1.200 tỉ đồng.
Công ty này có quan hệ mật thiết với Công ty CP đầu tư năng lượng xây dựng thương mại Hoàng Sơn, một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BOT giao thông, xây dựng, bất động sản, năng lượng có trụ sở tại Hòa Bình.
Ông Nguyễn Nam Chung – Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của STC Golden Land cũng đang là người đại diện pháp luật của Công ty Hoàng Sơn.
Theo xác minh, vào cuối tháng 6/2021 Sở xây dựng tỉnh Đồng Nai có tờ trình số 139 gửi UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn huyện Long Thành.
Cho đến nay, tất cả các mục quy hoạch về cơ sở hạ tầng mà Sở Xây dựng nêu ra trong tờ trình, STC Golden Land mới bắt đầu thực hiện, không rõ khi nào mới có thể nghiệm thu.
“Gài” khách hàng vào thế khó
Trả lời Báo Giao thông, một lãnh đạo tỉnh Đồng Nai cho biết: “Dự án STC Long Thành chưa hề được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Vì vậy không thể có chuyện xác định rõ thời điểm có giấy phép xây dựng. Làm sao mà tính chuyện mua bán hay xây nhà phố, shop-house hay biệt thự?”.
Theo luật sư Nguyễn Tiến Hiểu, Đoàn luật sư TP.HCM, theo Nghị định 43/2014 (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai), điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê cần phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Trong đó, bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
“Như vậy, “núp bóng” dưới dạng hợp đồng nguyên tắc đầu tư và “kẹp” phụ lục, STC Golden Land “gài” khách hàng vào thế khó nếu đã trót xuống tiền trong khi dự án vẫn thiếu tính pháp lý”, luật sư nhận định.
Theo một chuyên gia bất động sản, đầu tư đất nền rất khác với đầu tư căn hộ, nhà phố hoặc công trình xây dựng bởi vì tính thanh khoản kém hơn, hay biến động theo thị trường. Và nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì khách hàng rất khó thoát ra hay rất khó để xử lý, tương tự như nhiều vụ việc đã xảy ra trên cả nước.
Báo cáo tài chính 2019 của Công ty CP đầu tư năng lượng xây dựng thương mại Hoàng Sơn từng khiến nhiều nhà đầu tư đứng ngồi không yên vì nợ quá nhiều. Theo đó, nợ phải trả của công ty này thời điểm cuối năm 2019 gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu.
So với quy mô tổng tài sản, nợ phải trả của Hoàng Sơn khi ấy chiếm tới hơn 82% tổng tài sản. Cũng vì phụ thuộc vào vốn vay nên dù đạt doanh thu hơn 513 tỉ đồng năm 2019 nhưng lãi ròng chỉ ở mức 1,76 tỉ đồng, tương đương với giá trị một sào đất ruộng vùng ven thành phố.
